Рассматривая вопрос о займе под залог квартиры в Краснодаре нельзя не начать с рассмотрения понятия «квартира» и связанных с ней вещных прав по пользованию жилого имущества. Жилищный кодекс Российской Федерации под «Квартирой» признает обособленное помещение в многоквартирном доме, из которого есть возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной и более комнат и помещений вспомогательного назначения, используемых гражданами при проживании в обособленном помещении для удовлетворения ежедневных бытовых потребностей. О каких вещных правах в отношении квартиры идет речь. Зачастую собственник квартиры проживает в ней со своими членами семьи, которые в свою очередь на условиях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации, имеет право пользования квартирой. Ранее гражданский кодекс Российской Федерации не содержал норм, предполагающих прекращение права пользования в связи с прекращением права собственности. Это создавало большие проблемы при совершении сделок с недвижимым имуществом. Так при предоставлении кредитов (займов) под залог квартиры, при невозврате денег реализация квартиры с проживающими в ней лицами становилась практически невозможной. Поэтому в декабре 2004 года в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения, предусматривающие прекращение права пользования членами семьи и иными лицами квартирой, при осуществлении перехода права собственности на нее. Таким образом, право проживания утратило свой вещный характер следования за вещью.
Квартира, являясь собственностью лица, может передаваться, продаваться или иным образом отчуждаться, быть предметом залога и иного обеспечения и т.п. в соответствии с волей ее собственника. Квартира может быть предметом залога. Что это означает? Залог с точки зрения гражданского права означает любое имущество, которое находится в собственности залогодателя, которое служит полным или частичным обеспечением погашения займа.
При предоставлении займа под залог квартиры в Краснодаре основным для займодавца конечно является возврат займа и уплата предусмотренных договором процентов по нему. Однако, случаются и случаи, когда заемщик перестает платить проценты за пользование займом и уклоняется от возврата суммы займа. В таком случае конструкция договорных отношений предусматривает получение удовлетворения требований займодавца за счет имущества заемщика, являющегося предметом залога. В целях исключения давления коллекторов на заемщика и т.п., законодательно закреплен механизм реализации имущества (квартиры).
Имущество может быть реализовано путем проведения публичных торгов заложенной квартиры. Предусматривается как добровольный, так и судебный порядок обращения взыскания на квартиру. При обоих вариантах предусматривается организация публичных торгов в форме аукциона.
Право собственности при этом переходит к победителю публичных торгов при государственной регистрации заключения договора купли-продажи и оплаты стоимости квартиры. При этом, как упоминалось ранее, квартира могла быть обременена правами пользования ею членов семьи заемщика. Переход права собственности в данном случае является основанием прекращения права пользования членами семьи бывшего собственника. В случае добровольного не освобождения квартиры бывшими ее владельцами, они подлежат выселению, как того предписывает Жилищный кодекс Российской Федерации.
Другие правила относительно нанимателей квартиры, проживающей в ней по договору найма (аренды). Переход права собственности в данном случае не влечет прекращение договора найма (аренды) квартиры. При этом новый собственник является наймодателем (арендодателем) на тех же условиях, что и прежний. Продажа квартиры с публичных торгов не прекращает действие договора найма (аренды). Но при проведении аукциона потенциальные покупатели должны быть осведомлены о наличии договора найма (аренды), сроках его действия и условиях.
